今年有關經濟發展最重要的兩天結束了
每年這時候的兩會我們會回顧上年的經濟發展，更重要的是如何規劃的當年
不夸張的說我身邊原本忙于看房的小伙伴都會停下看房的腳步
他們關心的是兩會對于市場情緒對于樓市情緒的影響
畢竟這是領銜各季度經濟類政治局會議的總會議，相比于我們看過的太多會議而言，兩會擁有太多定調權
從這里我們也能看到未來這一年的經濟發展的既定節奏
尤其是房地產
相比于各季度政治局會議里的房產內容，我們都能從當年的兩會里找到些影子
所以今年有關房地產的內容怎樣
相比具體內容我們覺得這次有關房產內容傳遞出的信號有點罕見
01
關注這三句話
每年兩會的第二天都較為核心，因為有《政府工作報告》
而這部分內容也會分為嚴謹的三部分，回顧、總體要求、具體落地
要說的三句話就出現在后兩個部分
不過關注的也不是三句話本身，而是它的出場方式
首先是穩住樓市股市第一次被寫進《政府工作報告》總體要求，這是讓很多文件解讀者都覺得陌生的出場
因為往年我們看到的是穩中求進這類走勢措辭
如此聚焦且提升到總體要求還是首次，背后有關地產問題的緊迫性和重要性在今年經濟發展中的站位不言而喻
穿透去看今天的樓市股市已經不僅僅是股市樓市本身
而是每家每戶的資產負債，本質上穩住股市樓市也是穩住每個家庭的資產
當樓市問題觸及這個層面，那房地產就不僅僅是經濟問題
這是釋放的底線信號
某種程度上這也給了關注樓市股市的目光最底部的信心，直白說我們在今年年初還有所觀望的市場情緒其實可以在這找到底線
其次第二句
同樣看的不是具體說的什么，而是怎么說
止跌回穩是去年9月26日政治局會議提出的調控方針，這句話又在去年12月政治局會議里被強化為持續用力的推動止跌回穩
這次兩會圍繞樓市的內容就是這句開篇，一字不差
政策的延續是肯定的，但指導類文字里不增加不減少其實本直是一種表態
去年9月26日帶來的市場調控從各維度數據來看應該是近兩年最好的一次
以上海為例，新房市場去化熱度維持到年底
二手市場更是連續四個月維持在月均兩萬多套，這是近五年都少見的情況
經過測算這個三月的市場大概率還會維持兩萬套加
不僅上海，全國一二線城市都拿到近幾年最好的樓市熱度
一字不差的“持續用力推動房地產止跌回穩”的最高肯定，因為取得有效進展所以這是可行可復制可延續政策
側面看這也讓我們看到了政策的階段性底部
也許圍繞方針有調整幅度，但短期去看止跌回穩這是目前對樓市的頂格處理
第三句在這里
容易被忽略卻也是全篇最讓人遐想的部分，有關增量政策
老實說接下來樓市有無增量政策是本屆兩會樓市部分的關注重點，而兩會里的這句也毫不避諱的正面了這個問題，給增量政策留余地
這件事如果說有什么值得關注的時間點，每年一二季度銜接時間算一個
以上三句從三個不同角度給到我們有關今年樓市的一些信號
首先樓市股市被上升到經濟之上的底線問題
同時樓市里的調控思路也有了去年9·26的有效經驗，這有意味著沿著這條思路可以深化
而這三個信號也搭建好了今年樓市調控的頂層架構
02
這時候我們再去看具體到樓市內容字字句句就更有底了
兩會關于今年樓市統共233字，篇幅有點罕見
一如既往放在防范風險里
展開來看這里的每條我們都似曾相識
嚴控土地供應是去年5月有關房地產會議里的調控方向，隨之而來的就是從2024年到2025年全國各城的土地供應的銳減，最高可達80%
回購存量房是去年上半年樓市調控的重要措施，將以舊換新作為切入口，從跟中介賣二手買新房的以舊換新，到直接回購開發商存量房，開發商存量房得到去化
融資機制更是從2023年開始就是救房企的重要手段之一
從融資的三支箭（三種融資渠道）到房企白名單，圍繞如何替房企融資的方法也在不斷迭代
城中村改造和老舊房屋改造這項政策離我們最近，去年10月針對樓市提出的擴需政策，到今年1月決定繼續擴容
2024年10月15日國新辦發布會©國新辦官網
想說的是這里面每條我們都不陌生
房產類政策尤其涉及城市基建方向的內容，它一定具備兩個特質
首先政策前后的強關聯、其次就是切換到長周期維度去考量
而面對這233個字里眼熟的條條框框我們要看的已經不是內容本身
甚至不是體系化
而是需要加入時間的維度重新審視
我們隨便拎出一條，比如將城中村改造擴圍到300多個城市，將城中村改造項目擴圍到1790個
各位知道我們改造一處城中村需要多久么
根據上海市房管局的數據，上海計劃在2026年底前全面完成城中村的改造任務
回購存量房或者盤活土地也是如此
從回購存量房后用現金輸血開發商現金流，或者回購開發商沒能力繼續開發的土地刺激開發商做新的土地開發，本質上都需要時間
而且不多不少兩三年
換句話說從2023年到2024年這些政策雖然眼熟，但2025年當我們看回這些政策的時候，這里的每條政策都作數
因為2025年是改變剛剛開始或者正在發生的那年，這點是被所有人忽略的
同樣被忽略的還有很小的一點
大概是這句，有關“好房子”的內容，關于房地產發展新模式里總少不了它
老實講，今年之前這句更像一句口號
但漸漸的不知道各位發現沒，就是當我們越來越多看到它的時候
也是我們越來越多聽到四代宅消息的時候
以及越來越多聽到智能家居涉獵房地產上下游的時候
©安徽房地產協會
這背后有一點也逐漸明朗，就是房地產發展新模式到底新在什么地方
新模式并不僅僅指的是四代宅和智能家居，但反過來這兩個方向一定歸屬于新模式
所以樓市信號之外，關于這次兩會里房地產的具體內容別著急略過
內容都是老內容，但加上時間、加上細節，這些老內容也有了新意思，我們唯一需要做的是讓子彈飛一會
03
當我們關注房地產的時候我們關注的是什么
兩會內容包羅萬象，從經濟到民生、從就業到產業的跨越式內容里，房地產只是其中一部分
而關注房地產的背后我們關注的也從來不是地產，而是背后整個經濟
因為能影響地產的也從來不是地產本身，而是整個經濟底盤
眼下最頂層的經濟政策就是擴內需
最堅定的經濟政策就是激活民營經濟、最銳利的經濟模式就是新質經濟、不斷持續推動的是放開經濟限制..
這些意識都已經在刻在了我們經濟發展DNA里不斷縱深和橫跨
也構成了今天房地產的基本盤
這也是為什么每次樓市政策之外，我們還要抬頭看看樓市外面的天
而今年這個方面需要我們格外關注兩件事
首先是今年提到的赤字率3%提到4%
數字背后關于赤字率的高低是經濟學家考慮的問題，我們需要意識到的是
這其中通縮到微微通脹的轉折
今年各項債務，城市債、專項債等等都有不同維度提升
本質上這就是對抗通縮的發展脈絡，而2025年是個轉折年
其次是去年時隔十年首次重提的適度寬松的貨幣政策
政策從提出到落地需要時間，2025年同樣也是適度寬松元年
我司財務總劉老師看到這條可以近乎斷定的是未來降準降息的勢在必行
相比財政和貨幣政策，我們的樓市調控永遠調整的都是局部
當我們面對今年的財政和貨幣這兩大類經濟調控的時候，這觸及的才是地產的根本，也是我們需要認清的最大現實
04
很多人調侃說經濟學的盡頭是心理學
其實說到底還是那句信心就是黃金
心理學也許還有很多不可控的部分，但信心的構筑其實是個有關科學、規律、周期的問題
經濟底盤里的新質經濟會挖掘新的增值極，也會帶來經濟力量的全新配比
城中村改造或者老舊小區改造帶來的需求刺激，也會帶來樓市格局新變化
我們需要這些來自方方面面的改變
某種程度對于經濟政策本身能否帶來信心才是更值得關注的
從這點看，2025年的兩會給了今年房地產很多很多...
