● 本報記者 董添
中央金融工作會議10月30日至31日在北京舉行。會議指出，健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發展新模式。
對于加快保障性住房建設，專家建議，培育孵化租賃住房項目，通過REITs等創新金融工具實現資金回收，再循環滾動投資，擴大租賃住房投資和管理規模，構建租賃住房資產管理閉環。保障性住房投資力度加大，有望帶動房地產上下游產業鏈企穩恢復。
投資力度有望加大
對于保障性住房體系建設，中國民生銀行首席經濟學家兼研究院院長溫彬在接受中國證券報記者采訪時表示，我國保障性住房體系涵蓋公租房、廉租房、經適房、限價房、共有產權房、保障性租賃住房等多種形態，是房地產市場的重要組成部分。近日，國常會審議通過《關于規劃建設保障性住房的指導意見》，預計公租房、保租房等配租型保障房以及配售型保障房建設將進一步提速，逐漸形成保障房與商品房相輔相成、雙軌并行的新格局。保障性住房投資力度加大，有望帶動房地產上下游產業鏈企穩恢復。保障房體系的完善，有利于進一步打開商品房領域市場化調控的政策空間。
ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然對中國證券報記者表示，保障性租賃住房建設迎來量與質的雙進階。保障性租賃住房公募REITs規模持續擴大，為市場注入新的活力，為新市民、青年人提供更多優質產品。
政策紅利持續釋放
“建議從三個方面加大對保障性租賃住房建設的金融支持。一是創新政策工具，在信貸資源、貸款利率、財政貼息、融資擔保等方面，給予更多差異化支持，提升保租房項目的商業可持續性；二是穩步擴大公募REITs試點，適當放松保障性租賃住房底層資產要求，并將試點范圍由保租房擴展到市場化長租公寓領域；三是進一步盤活存量資產，探索加大政策性資金支持力度，支持符合條件的地方政府和國企通過回購等方式，將存量用地改造、轉化為保租房項目用地，或將存量商品房納入保租房體系?！睖乇驅τ浾弑硎?。
趙然表示，租賃住房REITs政策支持力度不斷加大，未來將繼續細化和深化，相關政策方向或包括具體發行指引、支持保租房REITs擴募、支持租賃住房REITs類型多元化等，政策紅利有望持續釋放。對于住房租賃行業的投資機構而言，資產管理能力不僅直接關聯短期經濟回報，在更深層次也是實現長期投資戰略和持續提升資產價值的關鍵。相較于開發邏輯框架，不動產金融邏輯更強調對資產“全生命周期”的管理，涉及底層資產識別、建筑效率管理、運營效率管理等更加復雜的范疇。
